- La estimación cobra sólo lo ejecutado y medido en el periodo, concepto por concepto, con sus generadores y fotografías.
- Todo cambio se autoriza por escrito antes de ejecutarse, con cantidad, precio unitario y efecto en el plazo.
- Compare en cada corte tres números: contratado, estimado acumulado y avance físico.
Los términos, en claro
- Catálogo de conceptos: lista de trabajos con unidad, cantidad y precio unitario. Es la base del contrato.
- Estimación: cobro periódico de lo que se ejecutó en el periodo, medido contra el catálogo.
- Números generadores: la hoja de medidas (largo, ancho, piezas, ubicación) que respalda cada cantidad cobrada.
- Orden de cambio: documento que autoriza un trabajo distinto al contratado, sea de más o de menos.
- Finiquito: cierre de cuentas, con lo ejecutado, lo pagado y los pendientes.
Cómo se arma una estimación
Cada renglón parte de una medición en sitio. La cantidad ejecutada se multiplica por el precio unitario del contrato, y el documento muestra dónde va cada concepto respecto a lo contratado.
| Concepto | Contratado | Estimado antes | Esta estimación | Acumulado | Por ejecutar |
|---|---|---|---|---|---|
| Firme de concreto | 400 m² | 150 m² | 120 m² | 270 m² | 130 m² |
Al importe del periodo se le descuenta la parte proporcional del anticipo y, si el contrato lo prevé, una retención como fondo de garantía que se devuelve al cierre. Cada estimación se acompaña de sus generadores y de fotografías del avance.
Órdenes de cambio: antes, no después
Los cambios tienen tres orígenes: el cliente pide algo distinto, aparece una condición no prevista (lo que se descubre al demoler) o el proyecto traía una omisión. En los tres casos la regla es la misma: el trabajo no empieza hasta que la orden está firmada.
Una orden de cambio completa dice:
- Qué se va a hacer y por qué.
- Cantidad y unidad.
- Precio unitario: el del catálogo si el concepto ya existe; uno nuevo, con su análisis, si no existe.
- Efecto en el plazo de la obra.
- Quién autoriza, con nombre y fecha.
Los cambios pueden sumar (aditivas) o restar (deductivas). Llevarlos numerados permite saber en cualquier momento cuál es el monto vigente del contrato.
Señales de alerta
- Estimaciones sin generadores o con cantidades redondas que nadie midió.
- Cambios acordados de palabra «para no detener la obra».
- Porcentaje pagado mayor que el avance físico.
- Conceptos que rebasan la cantidad contratada sin aviso previo.
- Trabajos fuera de catálogo que aparecen por primera vez en el finiquito.
Cinco reglas para quien paga la obra
- Contrate con catálogo de conceptos y precios unitarios, no por lote.
- Pague contra medición: lo ejecutado, no lo programado.
- Pida generadores y fotografías con cada estimación.
- Firme los cambios antes de que se ejecuten.
- Revise en cada corte contratado, estimado acumulado y avance físico.
En nuestras obras ese seguimiento se lleva por partida y se presenta en el reporte semanal; lo mostramos en Tecnología, y qué revisar en ese reporte cada semana está en qué debe ver usted en un portal de seguimiento. Si quiere el punto de vista del constructor, lea Control de gastos de obra: cinco reglas.
